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コスパ大臣の経済的自立(FIRE)への旅ブログ

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持ち家vs賃貸について、不動産投資の観点からまとめてみた

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相談

こんにちは!

管理人のコスパ大臣です。

前回は投資について自分の備忘録を兼ねてまとめましたが、今回は持ち家vs賃貸についてまとめました!

他の人に説明したいと思ったときに、こちらのページを見せればいいように分かりやすくまとめましたので、ぜひ読んでみてください!

いきなり結論!!

3,000万円の不動産を購入or賃貸で比較した場合

①不動産価格(3,000万円)に相当する、金融資産を保有している場合

 →最終的に「家」の価値が下がらなければ「持ち家の勝ち」、価値が下がれば「賃貸の勝ち」

②住宅ローン(頭金500万、固定金利1.8%、20年)を利用する場合

 →最終的に「家」の価値が約1,300万円以上残っていれば「持ち家の勝ち」、1,300万円以下になれば「賃貸の勝ち」

 

 

管理人は、基本的には賃貸の方が有利だと思っている

個人的に最も説得力があると思ったのは「持ち家が賃貸よりも本当に有利なのであれば、賃貸ビジネスを行う企業がもっと出てくるはず」です!

現在の日本の不動産ビジネスを見てみると、不動産販売や不動産仲介や管理会社は腐るほどありますが、実際に不動産を所有しているのは個人のオーナーばかりです。

本当に持ち家(不動産の所有)が賃貸よりも有利なのであれば、不動産を所有して賃貸ビジネスをしている企業が、もっと日本に多く存在するはずです。

実際に企業が賃貸ビジネスをやっている例としては、マンスリーマンションを経営しているOYOLIFEや、企業向けに社宅などを貸し出しているレオパレスなどが挙げられます。

不動産投資は一つの物件に対する投資額が大きいので、個人よりもリスク耐性が高い企業の方が向いているはずです。

しかし、現実には企業が自分で不動産を所有していることはほとんど無く、販売や仲介のみに関わったり、個人のオーナーに不動産を所有させて管理のみを請け負う企業ばかり存在します。

例えば、先ほど例として挙げたOYOLIFEを調べてみると、周りの賃貸よりも高めの賃貸料だったりします。

また、例えばレオパレスなどは、企業向けの社宅で一定の需要を確保していたのにも関わらず、違法建築をするほどコストを削らないと経営が回らなかったのだと考えられます。

これらの現状を見ると、少なくとも「持ち家の方が絶対に賃貸のほうが有利」とは言えないのではないか?と思っています。

持ち家とは不動産への投資である

住宅ローンとは、レバレッジを利用した不動産投資

多くの人にとって、住宅ローンを利用した持ち家購入は人生最大の投資となります!

一般的なリスク選好をもつ人であれば、「株式」「不動産」「預貯金」の3つを同じ比率で保有するべきですが、多くの人は住宅ローンで持ち家を購入した瞬間に、ポートフォリオが一気に不動産に偏ってしまいます。

例えば、「株式」「不動産」「預貯金」を3つ同じ比率で保有するとすると、3,000万円の不動産を購入するには、「株式」と「預貯金」もそれぞれ3,000万円ずつ保有してないといけないことになります。

しかし、現実の世界には、ほとんど「株式」も「預貯金」も持っていない人が、多額の「不動産」を所有していることがよくあります。

なぜこの様なことが起きるかというと、持ち家(不動産投資)では、住宅ローンを利用する(レバレッジをかける)のが当たり前になっているからです。

例えば、500万円の頭金で3,000万円の不動産を住宅ローンで購入したりするのが当たり前になっており、不動産では一般サラリーマンがレバレッジ5倍の投資を当たり前のようにやっているのが現状です。

不動産投資におけるリスクについて

このように、ポートフォリオを圧倒的に不動産に偏っている状態では、土地+建物の資産価値の変動が、個人の資産に大きな影響を与えることになります!

少なくともバブルの前までは土地の価格が上がり続けていたため、住宅ローン(レバレッジ)を利用して不動産投資を行い、リターンを得るのが王道の資産形成となっていたが、現在は状況が一変しています。

例えば、国土交通省が発表している「地価変動の推移」を見ると、東京圏住宅地において、平成元年〜平成30年の30年間で、半分以下の地価になっています。

そもそも日本の人口は今後減少傾向であり、土地の総量が変化しない中で人口が減っていくということは、基本的に地価は下がっていくはずであり、少なくともレバレッジを使用してまで不動産投資をするのはリスクが高いと考えられます。

もちろん、不動産によってはこれから値上がりするものもあるはずだが、素人がそれを見極めるのはとても難しい

不動産投資は、一般人にとってかなり不利な投資

日本にはレバレッジを掛けてまで不動産投資を行っている人がこれだけいるのにも関わらず、不動産投資とは、実は一般人にとってかなり不利な投資です!

そもそも、不動産投資はプロが牛耳っているゲームなので、それに素人が多少勉強したところで勝てるわけがありません。

例えば管理人はテニスが趣味ですが、テニスのプロである錦織圭選手と100回試合をしたとしても、1回も勝つことはないでしょう。

それだけ、プロと素人の間には圧倒的な実力差があります。

このように、そもそもプロと素人では全く勝負にならないのに、不動産投資はさらに素人が勝てないような仕組みになっています。

不動産投資は不完全情報ゲーム

実は、不動産は不完全情報ゲームと呼ばれる種類のゲームになります!

不完全情報ゲームとは、ゲームに参加しているプレイヤーがすべての情報に自由にアクセスすることができないゲームのことです。

不動産投資の世界は、不動産を扱っている業者が基本的にすべての情報を握っています。

彼らは、いい物件の情報が入ると、まず彼らのお得意様にその情報を流し、そこで取引が完了してしまいます。

一般人に流れてくる情報とは、それらのスクリーニングから外れた物件ということであり、一般人が本当にいい物件に巡り会える可能性は低いです。

また、不動産価格とは売り主の言い値が反映されるものなので、一般人が適正価格を正確に把握することは難しいのです。

株式投資と違い、インサイダー取引が横行しているのが不動産投資と言えるので、一般人が勝つ可能性はとても低くなっていると考えられます。

参考:株式投資は完全情報ゲーム

ここからは余談になりますが、株式投資は不動産投資と対象的に、完全情報ゲームと呼ばれています。

株式は株式市場において、常にすべての株式の情報を見ることができ、IRなど各企業の情報にもアクセスすることが可能。

また、株式は常に市場価格で販売されており、かけ離れた値段で買わされる心配はありません。

内部情報を用いた取引はインサイダー取引として法律で禁止されているため、株式投資は少なくともプロと素人である程度フェアに対決することができます。

持ち家と賃貸の比較

持ち家と賃貸の違いは、お金の支払い方法が違うだけ

「持ち家は最終的に自分の資産になるが、賃貸は家賃を払っても自分の資産にならないので、持ち家の方が有利」という理論は正しいのでしょうか?

これは一見すると正しそうに見えますが、要は例えばレンタカーをするときに、以下の2パターンの支払い方法があるというだけです

①月々のレンタル料が高い代わりに、最後まで支払いをすれば、最終的に自分のものになる

②月々のレンタル料が安い代わりに、最終的には車を返さないといけない(買い取るなら、その時点での資産価値で購入)

このように考えてみると、結局は最終的な資産価値次第で、どちらの方がお得だったか決まるということが理解できると思います。

では、実際に比較するとどのようになるのか、例を上げて比較していきたいと思います。

例えば、3,000万円の価値がある不動産を購入する場合と、賃貸をする場合で比較する

①金融資産を十分に保有している場合

例えば、ある人が3,000万円の金融資産を持ちながら、3,000万円の価値のある不動産を年150万円で賃貸しているとします。

この場合、この人は5%の利息を大家に払っているのと同じ計算となります。

例えば、その人がその3,000万円を運用して年5%以上の利益を出せるのであれば、その3,000万円で不動産を購入するよりも、賃貸しながら投資に回した方が合理的という計算になります。

※この場合、賃貸の場合は最終的に「3,000万円」が残るのに対して、持ち家の場合は「家」が残ります

※最終的に残った「家」に3,000万円以上の価値があれば「持ち家の勝ち」となり、3,000万円以下の価値しかなければ「賃貸の勝ち」となります

また、この比較を正確に行うためには、家賃以外でかかるコストやリスクについても考慮する必要があります。

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◇持ち家の場合のコストとリスク

コスト:不動産購入時の各種手数料、毎年の固定資産税、地震/火災保険、経年劣化に伴うメンテナンス費用

リスク:災害による突発的な修繕費、近隣住民とのトラブル

◇同じように賃貸の場合のコストとリスク

コスト:初期契約時にかかる敷金、礼金、仲介手数料、2年に1回かかる更新料など

リスク:何かあった場合には、引っ越せばいいので大きなリスクはなし

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さらに、賃貸の場合は年数が立つに応じて、家賃の値下げを交渉できる可能性があったり、同じ家賃でより条件の良い物件に引っ越すことができる可能性もあります。

管理人の個人的な意見としては、20〜30年後まで値下がりしない不動産を選ぶ自信は無く、持ち家の方が保有コストもリスクも高いと考えているので、賃貸を選択するつもりです!

ここまで解説してきた通り「持ち家は自分の資産だが、賃貸は家賃を払っても自分の資産にならないので、持ち家の方が有利」と思考停止してはいけません。

このように不動産投資として考えたときに、自分にとってどちらの方がメリットがあるか、慎重に検討する必要があります。

②金融資産を十分に保有していない場合

例えば、ある人が500万円の金融資産を持ちながら、3,000万円の価値のある不動産を年150万円で賃貸しているとします。

また、住宅ローン(フラット35 固定金利1.8%)を利用すれば、頭金500万円+月12.5万円の支払いで、3,000万円の不動産を購入できるとします。

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◇賃貸の場合

月12.5万円を20年間支払いながら、頭金の500年を5%のリターンで20年間運用するとします。

500万円を5%のリターンで20年間運用すると、20年後には1,300万円となります。

◇持ち家の場合

月12.5万円を20年間支払うことによって、20年後に「家」が自分のものになります。

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この単純な2モデルで比較した場合、3,000万円で購入した不動産が20年後に1,300万円以上の価値が残っていれば「持ち家の勝ち」、1,300万円以下の価値になっていれば「賃貸の勝ち」となります!

先ほどの3,000万円金融資産を保有しているケースでは、最終的に3,000万円の資産が家に残っていないと「持ち家の勝ち」とならないのに対して、住宅ローンを利用する場合は1,300万円以上残っていれば「持ち家の勝ち」になるとの計算結果になっています。

これの大きな要因は、現在の住宅ローンの金利が圧倒的に安いことです!

今回はシュミレーションとして固定金利1.8%で計算しましたが、過去の住宅ローンの金利の推移を見ると現在はさらに金利が落ちていて約1.1%まで落ちています。

そもそも、管理人は全世界株式インデックスのリターンを年5%と考えているので、金利1.1%程度で借りれるのであれば、お金を借りたほうが圧倒的に有利だと思います!

とはいえ、前にも述べたとおり、この比較を正確に行うためには、家賃以外でかかるコストやリスクについても考慮する必要があります。

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◇持ち家の場合のコストとリスク

コスト:不動産購入時の各種手数料、毎年の固定資産税、地震/火災保険、経年劣化に伴うメンテナンス費用

リスク:災害による突発的な修繕費、近隣住民とのトラブル

◇同じように賃貸の場合のコストとリスク

コスト:初期契約時にかかる敷金、礼金、仲介手数料、2年に1回かかる更新料など

リスク:何かあった場合には、引っ越せばいいので大きなリスクはなし

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これらの条件を加味しながら慎重に検討し、不動産価値が落ちないような不動産を選ぶのが、最善となります!

管理人から一言

ここまで比較してきたとおり、持ち家vs賃貸を比較するには、以下の2パターンで検討する必要があります。

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①不動産価格(3,000万円)に相当する、金融資産を保有している場合

 →最終的に「家」の価値が下がらなければ「持ち家の勝ち」、価値が下がれば「賃貸の勝ち」

②住宅ローン(固定金利1.8%、20年)を利用する場合

 →最終的に「家」の価値が約1,300万円以上残っていれば「持ち家の勝ち」、1,300万円以下になれば「賃貸の勝ち」

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現在は金利が圧倒的に安い時代なので、住宅ローンを借りた場合のメリットが特に際立っています。

不動産投資は素人が簡単に勝てるゲームではないので、注意をする必要がありますが、現在の超低金利状態では賭ける価値はあると思います。

正直、管理人はそれだけ価値を保持できる不動産を選べる自信はないので、基本的には賃貸を選択するつもりです!